浅谈住宅质量通病的治理

上海市南汇县建设工程质量监督站  潘志舟

　　近年来，在政府的大力重视下，住宅建设快速发展，从而大大改善了城乡居民的居住条件和环境，提高了人民的生活质量。同时，提高了党和政府在人民群众心目中的威望。这些成就的取得，离不开建设管理部门以及住宅的建设、监理、设计、施工、材料供应、物业管理部门等单位扎实有效的工作。工程质量监督系统成立十多年来，加强了政府对住宅工程质量的监督管理，促进了住宅工程质量的提高，很大程度上减少了工程质量通病的范围和程度。
　　随着社会的发展，人民生活水平的不断提高，群众对住宅的质量要求越来越高，特别是从分配房转变到了自购房，住房的质量直接关系到购房者的切身利益、成为住户关注的热点。住户要求买到高质量、无通病住房的愿望是合情合理的，其权益理应受到保障。然而，建筑产品的质量不仅受到建设、设计、施工、物业管理等因素的影响，而且受到人员素质、材料质量、地质条件、气候、时间等诸多复杂因素影响。面对面大量广的住宅工程，要消除住宅质量通病，是一项长期的艰巨的任务，必须防治结合、依法综合治理。
　　住宅质量通病的预防，历年来，有关部门作出了一定的规定，采取了很多措施；有管理方面的、有技术方面的、有宏观管理的、也有具体细部的要求，这些规定和措施，就象行车的交通规则，起到了很大的指导和约束作用。
　　现就有关质量通病及治理等方面的问题进行探讨。

一、质量通病的范围问题

　　建筑行业中习惯将“壳、裂、砂、渗、漏、堵、粗、污、锈”等质量问题，统称为质量通病。这些一般都是在竣工阶段工程中，土建和安装上的质量通病，其包含的面有一定的局限性。近年来，全行业上下都十分重视结构质量，狠抓包括基础质量在内的结构工程质量，经过检查归纳，又罗列了许多结构质量通病，土建部分大致都是各个分项中类似检验项目的内容，如：砌砖分项的通缝、透亮等。对于整个单位工程从设计到施工，从土建到安装，可称之为质量通病的内容则更为广泛。
　　质量通病按影响工程质量的程度应区别以下二种情况，其一，影响结构安全和使用安全的质量问题；其二，一般施工工艺欠缺造成的缺陷问题。工程质量通病应属于通过及时整修、可以消除和降低影响程度的质量问题，如果没有得到消除，将直接影响使用功能或进一步引发其他质量问题。因此，质量通病除了采取有效的预防措施外，出现通病以后，有效地组织起力量，及时进行纠正或处理，对搞好工程质量、保障住户利益至关重要。

二、质量通病处理工作的落实

　　在建工程中的质量通病处理工作的落实相对比较容易，处理通病的客观条件比较好，一般通过建设、监理、质监以及施工企业质检部门的检查督促，由施工单位落实处理。设计因素引起的，一般由设计单位提出处理意见，通过施工单位落实处理。因工期等原因，处理往往比较及时。
　　在工程完成或交付使用以后发现的通病，其处理的难度则明显增加。个别建设单位、施工单位提出种种理由和困难，在通病没有得到全面消除的情况下，擅自交付使用；或者在交付使用后，由于设计、施工、材料等原因，出现了在竣工核验时未出现或未被发现的通病，引起住户反映，又因为物业管理脱节及质量责任不清，形成推倭、扯皮，问题没能及时处理，严重干扰了居民的正常生活秩序，导致住户强烈不满，甚至矛盾激化，造成不良的社会影响，在落实处理问题上，困扰着有关主管部门和领导，牵扯了大量的精力、这类情况的存在，有其复杂的原因，应花精力解决和完善宏观管理上的一些问题，做到有章可循、有法可依。

（一）分清责任

　　《建筑法》、建设部《建设工程质量管理办法》、上海市的《上海市建筑市场管理条例》、《上海市建设工程质量管理办法》虽已明确了参与工程建设各方的有关质量要求、质量责任和义务。但由于缺少调整相互关系的细则，部分责任难以分清。质量责任与监督责任应首先要明确的问题，从广义上说，以谁生产谁负责的原则，建设、设计、施工是一种企业行为，在经营活动中，还必须用合同来约束和调整相互的关系，工程上出现的质量问题，理应由这些单位承担质量责任。工程出现质量通病应由这些单位按分工进行牵头协调、出方案、出资金、组织实施、做好住户工作、进行必要的总结和汇报等。上级部门应明确监督部门的监督责任，监督责任所能包含的内容。承担责任的程度。适当制定这方面的具体规定，明确质量责任和监督责任，有利于分清责任，减少个别建设、施工、监理及设计单位在质量责任上盲目推卸责任，消除依赖性。这些概念不仅要行业内树立，有关规定应向社会公布、宣传，使住户也明白，当遇到质量通病等问题时，应向哪些单位提出处理要求，要向哪些机构投诉，长期得不到解决或者住户利益确实受到侵害，向法院该告准。
　　在处理具体质量通病问题方面，尤其是对已交付使用的住宅，对处理方法可进行更深一步的探索。

（二）质量通病处理工作的监督制约

　　建设部明确提出了不能有不合格的工程流人社会。但客观地说，包括住宅在内的工程，没有达到真正的合格标准，而投入使用的工程确实存在，其中主要是存在质量通病、使用功能不满足要求和观感质量差的工程。当然，这些现象的存在有其复杂的、深层次的原因，如：法制观念、执法力度等等。而对参与建设各方缺乏有效的制约措施，对质量问题的责任单位处理不到位，也是主要原因之一。特别是对房地产开发等建设单位、设计单位、物业管理单位，由于管理条线的分割，监督部门往往鞭长莫及，即使对有些违反规定的做法，由建设行政主管部门按规定提出处理意见，但对责任方的影响不是很大，效果不是很明显。
　　工程质量监督站履行政府对建设工程质量监督的职能，不仅要监督具体的工程质量，还应该监督参与各方的质量行为，监督覆盖的面应向建设、监理、设计等单位延伸。
　　对未经核验和核验下合格交付使用的工程，建议采取抄报制度，集中统计，点名通报和统一处理。象交通违章的处理一样，制订几条对责任单位处理的硬规定，凡涉及到的就对号人座、严肃处理，统一由既能管到建设单位、又能管到施工单位、还能管住设计单位的政府机构处理。让质量责任单位都置于政府监督之中。
　　另外，建设行政主管部门或质量监督站，也不能将住宅质量通病的处理问题一直包管包办。当住宅经核验合格、交付使用一年后，有关质量通病的处理工作，应由房屋行政主管部门处理协调，使质监站有更多的精力监督在建的工程。