上海市人民政府办公厅转发市房地局关于加强本市居住物业管理实施意见的通知

沪府办发〔1998〕31号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

    市房地局《关于加强本市居住物业管理的实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

一九九八年八月四日

关于加强本市居住物业管理的实施意见

    为进一步贯彻《上海市居住物业管理条例》，提高居住物业管理水平，改善居住环境，促进社区建设，现就加强本市居住物业管理提出如下意见：

一、目标

以“便民、利民、为民”为宗旨，以公房（包括直管公房与系统公房）管理及公房售后管理为重点，力争两年实现行业规范服务基本达标。

1、修缮要保证。物业公司要实行24小时受理居民报修，并做到急修不过夜，小修不过三天，单项及多项修缮养护有计划安排。

2、服务要到位。物业公司要实行周一至周六全天业务接待，并公开各项业务手续的办理程序和时限。同时，推行“一门式”服务。

3、收费要规范。物业公司要公开收费项目，公开收费标准，严格按物价、房地部门的规定收费。

4、环境要优化。物业公司要配合有关单位积极开展小区整治工作，改善居住环境，并取得明显进展，树立一批居住物业管理的示范小区。

各区、县要根据房屋的不同类型和新旧程度，分别提出保障型、改善型、舒适型物业管理的标准和要求，并认真组织实施。

二、措施

1、深化改革转制。公房管理单位特别是房管所转制的物业公司，要真正转换经营机制，减员增效，提高经营服务水平,参与市场竞争。一要划小核算单位，根据居住小区设立物业管理处（室），定岗定员，核定费用，独立核算，自负盈亏；二要实行管、修分离，建立房屋的维修服务、绿化养护、保安保洁等专业队伍，改革用工制度、分配制度，逐步向社会化、专业化、市场化的物业管理体制过渡。要发挥好业主委员会的作用，推行业主委员会择优选聘物业公司的做法，形成竞争机制，促进物业公司的改革转制。

2、理顺管理体制。进一步理顺业主委员会自治管理、物业公司专业管理与街道的社区管理之间的关系，分清职责，形成合力。居住小区内房屋维修、绿化养护、车辆管理、保安保洁等要逐步过渡到由物业公司管理。要改变一个小区多家物业公司管理的现象。可以建立业主委员会、物业管理公司、街道（居委会）三方联席会议制度，定期通报情况，协调有关矛盾，共同做好小区的整治和管理工作。

3、加强行业管理。从今年下半年起，房地部门要对全市物业公司进行资质等级评定，树立一批品牌公司，同时与工商部门联手取消一批资质不合格、群众意见大的物业公司。资质评定要制度化,逐步形成优胜劣汰的市场机制。

市区房地办事处按街道对应设置的工作年内要完成。房地办事处作为区房地局的派出机构，要加强对物业公司日常运作的监管、指导和服务。

4、改进维修服务。物业公司要着重解决住房的“险、漏、堵、水、电”等热点问题，排出计划，分步实施。无维修力量的物业公司要落实好委托维修。有条件的区可建立维修应急中心、业务受理中心等，面向社会，逐步形成维修服务网络。要保证60％以上的租金收入用于房屋维修，今年起新增租金收入要专款用于房屋维修，同时要加强对租金使用的监管和审计。

5、规范收费行为。物业管理收费要向业主列出明细的收费项目和金额。维修基金使用要单独列帐，定期公布，接受业主监督。物价、房地部门要定期对物业公司的收费行为进行监督检查，对多收费、乱收费和只收费不服务的行为要严肃处理。

6、开展创建达标。物业管理是社区管理的基础，管理部门要把物业管理创优工作作为创建文明小区的重要组成部分，统一考核要求。物业公司要弘扬徐虎精神，以住户接待、小修养护、电梯服务等窗口岗位为重点，推进全行业规范服务达标。

附件：一、不同房屋类型的物业管理要求

      二、物业管理资质等级评审办法

      三、公有房屋租金和房屋售后三项维修基金管理办法

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上海市房屋土地管理局

一九九八年七月八日

附件一:

不同房屋类型的物业管理要求

    各区、县要根据物业管理行业规范服务达标的计划，针对各类居住房屋的类型和新旧程度，参照以下类别，提出不同层次的管理要求。

一、保障型管理

适用房屋类型：旧式里弄以及简易工房等为主的街坊或小区。

要求：

1、每年进行一次房屋完好状况普查，抓好查险抢险工作，维持房屋的现有使用状况，确保不倒不塌。

2、对近年内不拆除的房屋，要加强维修养护，适时进行单项及多项维修。

3、尽可能在安全、整洁、方便等方面有所改善。

二、改善型管理

适用房屋类型：新式里弄、旧的花园住宅、旧的住宅大楼以及1996年底以前交付使用的新建小区或街坊。

要求：

1、制订修缮养护计划，逐步解决屋面漏水、山墙渗水、上水不畅、下水堵塞、电线老化等热点问题。有条件的新式里弄要进行成套改造。

2、物业公司要配合有关方面积极开展小区整治。有计划地平整道路，拆除违章建筑，恢复绿化。小区整治费用，除街道给予适当的支持外，由公房所有人和私房业主按建筑面积分摊。

3、推进保洁、保安工作，使小区在卫生和安全方面有明显的改善。

三、舒适型管理

适用房屋类型：1997年以来交付使用的商品房住宅小区和新建住宅小区。

要求：

根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》（建房〔1995〕120号）和《上海市物业管理示范住宅小区评比标准》（沪房地物〔1996〕658号），在房屋维修、设备保养、绿化养护、道路管理、保安、保洁等各方面都要有明显的提高，并根据住户的需要实行综合优质服务。



附件二:

物业管理企业资质等级评审办法

    为加强对物业管理企业的行业管理，促进物业管理水平的提高，从1998年8月1日起，在物业管理企业实行资质申报的基础上，建立资质等级评审制度。现制订有关办法如下：

一、物业管理企业的资质等级条件

（一）一级物业管理企业需具备的条件

1、管理规模一般在80万平方米（建筑面积，下同）以上或者管理涉外物业在30万平方米以上；

2、管理物业的类型（指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等，下同）三种以上，或管理涉外物业类型两种以上；

3、管理物业的窗口规范服务达标率在95％以上，所管小区有三个以上优秀小区（含大厦，下同）；

4、企业经理或者常务副经理从事专业物业管理工作3年以上；

5、具有经济类、工程类中级职称管理人员10人（不含外聘兼职人员，下同）以上，其中工程类中级职称管理人员不少于5人；

6、企业注册资本在100万元以上。

（二）二级物业管理企业需具备的条件

1、管理规模一般在40万平方米以上，或者管理涉外物业在15万平方米以上；

2、管理物业的类型两种以上或管理涉外物业类型一种以上；

3、管理物业的窗口规范服务达标率在85％以上，所管小区有两个以上优秀小区；

4、具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上，其中工程类中级职称管理人员不少于2人；

5、企业注册资本在50万元以上。

（三）三级物业管理企业需具备的条件

1、管理规模一般在5万平方米以上，或者管理涉外物业在2万平方米以上；

2、管理物业的窗口规范服务达标率在60％以上；

3、有中级专业技术职称3人以上；

4、企业注册资本10万元以上。

（四）管理规模5万平方米以下或涉外物业2万平方米以下的，暂不定资质等级（核发无级资质证书）。

（五）物业管理企业经理等管理人员要有计划地接受培训，1999年起逐步实行持证上岗，待适当的时候将此列入资质等级条件。

二、资质等级的报批和管理

1、各类物业管理企业要向注册所在地的区、县房地（房管）部门申报资质等级。区、县房地（房管）部门受理企业的申报后，要对申报材料的合法性、真实性进行审核。其中，一级资质等级报市房地局审批，二级以下资质等级由市房地局委托区、县房地（房管）部门审批。市或区、县房地（房管）部门在收到完整申报材料之日起20日内核发资质等级证书。物业管理企业若有虚报、瞒报行为的，查实后即作降级处理。

2、各类物业管理企业的日常行政管理，由企业注册地的区、县房地（房管）部门负责。各类物业包括非注册地的物业的日常行政管理，由物业所在地的区、县房地（房管）部门负责。

3、物业管理企业在注册地领取资质等级证书后，要在一个月内将证书复印件送至所管物业所在地的区、县房地（房管）部门备案，接受物业所在地房地（房管）部门的指导、监督。

三、有下列情况之一的，区、县房地（房管）部门要责令其限期整改，同时可以或者建议降低其资质等级，直至取消其物业管理经营资质。

1、不履行物业管理合同和有关法规规定义务的。

2、管理制度不健全，管理混乱，业主、住户投诉较多的。

3、被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不认真整改的。

4、利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的。

5、对业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的。

6、因管理夫职，造成重大事故的。

四、凡多家物业管理企业共管一个小区，对所涉及的企业暂缓核发资质证书。

五、对企业开业两年未实际实施物业管理的，不予核发物业管理资质等级证书。

六、对不备案不申报资质等级的、不予核发资质等级证书的和取消物业管理经营资质的企业，建议工商管理部门吊销其物业管理执照或注销其物业管理经营范围。

七、经审批确认的资质等级证书有效期两年，两年后由原审批确认部门对企业资质进行复评，重新审核确认企业等级。



附件三:

公有房屋租金和房屋后三项维修基金管理办法

    根据《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（沪府发〔1994〕59号）和市财政局、市房地局制订的《以租养房特种资金管理办法》（沪房地财〔1996〕218号），现就公有房屋租金、房屋售后三项维修基金等管理制订办法如下：

一、关于公有房屋租金

公有房屋租金的使用必须坚持以租养房、专款专用、量入为出、收支平衡的原则。

（一）公有房屋租金使用

1、房屋维修费。房屋维修费用于房屋修缮养护，包括房屋及公用部位、公用设备、公共设施的维修更新和水泵、电梯运行费用。用于房屋维修的资金不得少于1997年租金收入的60％。如当年维修费有结余，要结转到下一年继续用于房屋维修。

2、管理费。管理费主要用于公房管理人员的经费以及必要的办公费用。根据不同的房屋类型，按照1997年度公有房屋租金收入的20％—25％提取、使用管理费。

3、其他支出。其他支出主要用于非居住用房租金收入的房产税和劳保支出等。

（二）新增租金使用

1、新增租金是指1998年度租金调整后，全年租金实收数超过1997年度全年租金实收数的部分。

2、考虑到物价上涨等因素，可以从新增租收入中酌情提取少量管理费用。

3、新增租金扣除上项因素后，全部作为房屋维修基金，专项用于房屋维修。

（三）监督和管理

市和区、县房地（房管）部门要加强对公房产权人租金收支的管理和考核。可以委托审计事务所定期进行审计，并将审计结果纳入对有关集团公司的考核内容。

二、关于房屋售后的三项维修基金

（一）简化三项维修基金转帐、开户手续。

对业主委员会未开列三项维修基金帐户和未正常运作的，由市房地局、市公积金管理中心、建设银行市分行摸清情况，争取在年内帮助完成开户建帐和正常运作。

（二）三项维修基金的使用

1、高层住宅三项维修基金的利息，由建设银行市分行于每年7月划转至各业主委员会的资金帐户，用于房屋维修。

2、对三项维修基金的收支，物业管理单位要按实结算，单独列帐，定期公布。具体内容要在物业管理合同中予以明确。