上海市人民政府关于批转市建委、市住宅发展局拟订的《上海市开发建设示范居住区实施纲要》的通知

沪府（1997）15号

各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：

    市人民政府同意市建委、市住宅发展局拟订的《上海市开发建设示范居住区实施纲要》,现转发给你们，请按照执行。

上海市人民政府

一九九七年三月二十一日

上海市开发建设示范居住区实施纲要

　　按照市委、市政府提出的“不断提高人民生活质量”的要求，本市将着手在东、南、西、北四个片上开发建设四个示范居住区。为推动住宅建设整体质量的提高和住宅产业的现代化，推动社会化建房、供房新机制的形成,制订本纲要。

一、示范居住区定位

    按照大众性、超前性、科学性、示范性的要求，开发建设示范居住区：要面向广大的中等收入家庭，运用政府保障行为与市场调节相结合的开发机制，集中建设不以盈利为目的的平价房，以体现大众化；示范居住区的规划、设计、建设标准要在现行标准的基础上，适应跨世纪的需求，以体现其超前性;应充分推广、采用各种成熟的新技术、新材料、新产品，以体现其科学性；示范居住区应在规划、设计、环境、质量、公共服务设施、开发机制、物业管理等多方面具有明显的导向作用，以体现其示范性。

二、示范居住区的示范内容和要求

　　（一）规划设计。要按照人文与自然谐调共存、生产与生活综合开发、物质需求与精需求相结合、交通便捷的总体要求进行示范区的规划设计，体现其舒适、方便、优美、全的特点。规划设计方案必须采用招投标方式，邀请国内外一流的设计院参与方案的竞选，由专家评审后确定。

　　（二）建筑设计。示范居住区的建筑设计应充分体现“以人为本”的思想，在坚持普通造价的基础上，努力达到空间齐备、布局合理、形态创新、立面多样化的目标。要继承和引进国内外先进的设计思想和方法，争取在采用大开间结构、平面布置灵活可变、提高住房使用功能、丰富建筑外型等方面有新的突破。

　　建筑设计方案应通过招投标方式，邀请有一级资质或相当于一级资质的设计单位参与方案的竞选，通过评审确定。

　　（三）公共服务设施配置。示范居住区的公共服务设施配置应符合居民的活动规律，方便居民日常使用，适应家务劳动社会化趋势。既要按照现有标准，又要适应社会生活新的变化对公共服务设施配置提出新要求，为物业管理、社区管理创造方便有效的基础条件。同时，要在空间组合和使用功能上综合考虑，充分有效地利用空间，节约用地，有助于综合管理。

　　（四）住宅产业现代化。示范居住区作为本市住宅产业现代化试点的载体。通过试点，探索一条以规划设计为龙头、以标准化工作为先导、以发展新兴建材工业为基础、以推进科技进步为核心、开发建设成规模、提高住宅建设劳动生产率和质量水平的住宅产业现代化之路，并逐步在全市推广。

　　（五）住宅建设供应机制改革。示范居住区开发建设将打破系统直接建房、分房的传统做法，积极探索在市场上统筹供房、在发展上统筹建房的社会化开发建设平价房的建房、供房机制，努力降低住房成本，为住房分配制度的改革创造条件。

　　（六）住宅工程质量。示范居住区的所有工程应严格推行规范的质量监督管理办法，工程质量合格率必须达到100％，优良率必须在35％以上。示范居住区实行住宅产品“质量保证书”制度，由住宅建设单位向住户作出质量保证，形成施工竞争选优、工程监督保证、质量承诺负责的住宅工程质量保障体系。

　　（七）居住区开发程序。示范居住区应严格按照“先规划、后开发”，“先地下、后地上”，“先配套，后交付”的三先三后的程序进行开发建设。

　　（八）物业管理和社区管理。示范居住区应推行物业管理人员参与开发建设全过程管理的做法，使物业管理人员全面了解建筑物的功能和质量状况，积极理顺与各方面的关系，建立完备的物业管理系统。同时，创造条件使社区管理人员尽早参与，使街坊、小区和居住区建成一个，移交一个，巩固一个，提高物业管理和社区管理的水平。

三、示范居住区规划、建筑设计主要参照揩标

　　（一）绿地率达35％以上，其中，公共绿地不少于15％。公共绿地上要安排居民休闲、活动场所，适当布置小品建筑。

　　（二）建筑面积毛密度控制在每公顷1万平方米左右，其中高层住宅占15％～20％，多层住宅占80％～85％。

　　（三）每10-15户设置一辆轿车停车车位，并按标准设置自行车车库。高层住宅宜设置地下车库。

　　（四）多层住宅不设水箱，由集中泵站洪水。有条件的可添设净水处理装置。

　　（五）各种工程管线应敷设地下，并进行管网综合设计，合理安排，一次建成，便于维修管理。

　　（六）统一设计安排空调户外风机位置，妥善处理好隐蔽性和冷凝水排放问题，做到既整齐又不影响建筑外观。

　　（七）住宅平面布置应做到三明（厅、厨房、卫生间），厨房面积不小于4．5M2，卫生间面积不小于3．5M2。厨房间应分别设置脱排油烟机烟道与热水淋浴器排气道。

　　（八）主阳台净深度不小于1．4米，有晒（晾）衣设施，但不得设置球门架，阳台封闭按统一规格实施。

　　（九）采用新型墙体材料。选用塑钢窗、彩板钢窗或铝合金窗。上下水管道采用PVC管。水、煤、电表具应设置在室外，室内水、电管线应暗敷。

　　（十）实行住宅工程初装饰竣工验收办法和“菜单式”住宅二次装饰设计方法建造样板间供住户选择，统一组织施工。

四、示范居住区开发建设的组织管理

　　（一）示范居住区开发建设要发挥市、区两个积极性，市、区结合开展组织实施工作。首批示范居住区中，万里和春申居住区由普陀区和闵行区政府组织实施，三林城和新江湾城居住区由市建委组织实施。

　　(二）建立市示范居住区开发建设领导小组，由分管副市长夏克强任组长，市政府副秘书长黄跃金、市建委副主任皋玉风、市住宅局局长王文忠任副组长，市建委、市计委、市经委、市住宅局、市规划局、市财政局、市房地局、市公用局、市市政工程局、市电力局、市园林局等分管领导和有关区的分管区长为成员。领导小组办公室设在市住宅发展局，由市住宅发展局副局长毛佳梁任办公室主任，市建委房地产处处长沈正超任副主任。各示范居住区应成立相应的领导管理机构。

　　（三）市和区示范居住区开发建设领导小组办公室主要负责落实领导小组对示范居住区开发建设工作的意见，对示范居住区的规划、设计、建设等进行指导、督促和检查，制定、修改有关指标，组织专家对示范居住区的阶段性工作进行评定，并根据有关评价指标组织专家对居住区或街坊进行综合评价和验收。

　　（四）示范居住区的开发建设必须严格按照已批准的规划、总体设计、市政公用和公建配套设施方案以及有关标准和要求组织实施。

五、示范居住区的申报、评审、验收和命名

　　（一）申报与评审：市、区都可申报创建示范居住区，凡进行示范居住区开发建设必须报经市示范居住区开发建设领导小组批准。申报单位应积极做好规划、建筑设计方案和可行性研究报告制订的组织工作。市示范居住区开发建设领导小组负责对申报材料进行全面审查，并组织专家对规划、建筑设计方案进行评审。

　　（二）验收和命名：各示范居住区开发建设领导小组负责示范居住区的组织验收，验收合格后报请市示范居住区开发建设领导小组组织综合评估和验收。凡达到示范居住区规定标准和要求的，由市示范居住区开发建设领导小组报请市政府命名为“上海市示范居住区（居住小区）”，并设立示范居住区单项奖，由市示范居住区开发建设领导小组给予表彰和奖励。

六、示范居住区扶持政策

　　（一）示范居住区建设用地安排，实行政府划拨的方式。

　　（二）示范居住区实行绿化种植、城建档案建立、新型墙体材料应用的承诺制，免交各种保证金，由建设单位的上级主管部门给予担保。

　　（三）示范居住区可享受推行新型墙体材料的有关优惠政策。

　　（四）示范居住区市政公用和公建配套设施的费用，可以实行“自行包干”的办法，示范居住区外的部分大市政配套，可视具体情况列入市城市基础设施建设投资计划。

　　（五）示范居住区按规划配建经营性公建项目，可按照“谁投资、谁所有、谁经营”的原则办理。

　　（六）示范居住区开发建设和住房销售等，可优先享受公积金及银行贷款的支持。

　　（七）示范居住区公建配套项目在保证配置指标和使用功能的前提下，可以综合设置，提高利用率。

　　（八）示范居住区可按规定比例建设平战结合的人防设施，平时由投资者经营，必要时政府可以征用。

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上海市建设委员会

上海市住宅发展局

一九九七年三月十七日