市建设交通委正着力研究
进一步明确并落实开发商质量责任

        近年来，本市建设工程质量得到了明显提高。但是，各种质量通病包括结构质量问题仍然存在，业主维权还存有很大困难，究其原因，主要问题在于开发商质量责任不明确、不落实。只有明确了质量责任、落实了质量责任，业主的权益才能得到切实有效的维护。同时，也只有明确和落实了质量责任，开发商才会最大程度地自觉重视工程质量，充分发挥其工程管理的潜能，从而使本市工程质量得以进一步提高。据悉，市建设交通委正着力开展这方面的研究。
        一、出现工程质量问题的根本原因
        1、质量责任不明确是当前建设工程质量方面存在的关键问题，主要表现在以下两个方面：
        （1）按照工程验收规范的规定，目前开发商是按栋而非按户来进行工程质量验收的。当出现质量问题时，开发商往往只承担维修义务，而以整栋房屋验收合格为由拒绝承担退房和赔偿责任。在这种情况下，如果业主起诉，是很难打赢官司的。
        （2）《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律明确了工程各部分的质量保修期，而开发商往往故意进行曲解，损害业主利益。规定保修期是为了在质量责任难以确定的情况下使产品能得到维修，而开发商却往往故意曲解为在保修期内仅仅负责维修而不承担赔偿、退房责任；保修期外完全没有责任，维修用业主的维修基金进行。而如果业主知晓与保修相关的法律，想要求赔偿、退房，则必须证明质量责任在开发商，特别是在保修期外，业主很难做到。
        2、质量责任不落实
        如果能够明确质量责任，那还必须使责任得以落实，否则明确了责任也毫无意义。目前，不少建设单位是项目公司，项目结束后公司就注销了（特别是住宅工程，开发商将房屋卖掉后，项目公司就没有存在的必要了。商办楼的项目公司可能还会存在一段时间，因为开发商自己可能也有一些物业，若转让给其母公司将付出较为高额的税）。虽然《公司法》规定公司在注销时要进行清算和公告，但业主不太可能知道公告，即便知道也不可能马上发现质量问题。项目公司注销后，业主无法兑现责任，即便业主找到项目公司的投资人，按照法律规定，他也没有义务承担责任，业主维权成为不可能。开发商中有不少是注重品牌的，这类开发商的项目公司比较重视质量，但这种重视也仅仅局限于维护品牌，并不是说它愿意承担项目公司注销后的责任。同样，开发商中也有不少是金钱至上的，其项目公司对工程质量的要求就低得多，在责任短期内即将消失的情况下，它是不会重视工程质量的，甚至可能纵容施工单位偷工减料，只要项目公司在注销前不引发质量纠纷即可。
        项目公司的存在主要有两个原因，一是区县政府增加财政收入的需要，因为只有成立项目公司，税收才能落到项目所在区县。二是开发商降低风险的需要，万一项目公司注销前工程出现问题，所有责任将由项目公司独自承担而不涉及其母公司（据了解，注册一家项目公司仅需800万元，按照法律规定，其赔付充其量就是注册资本）。
        二、明确责任、落实责任的重要性和迫切性很简单，加强行政监管只是开发商提高工程质量的外因，要从根本上提高工程质量，就要使提高工程质量成为开发商的内在动力，就必须使开发商的质量责任得到明确、得到落实。只有这样，开发商才会自觉地提高工程质量意识、加强对施工队伍的选择和监督，从而使工程质量最大程度地得到提高。
        三、明确责任、落实责任的具体表现要按照市建设交通委的研究设想，明确责任将通过制定套内质量标准来实现。明确住宅套内质量标准，并要求开发商在售房合同中载明，这就明确了开发商的质量责任。这一做法可能是推荐性的，但必将收到强制规定的效果。政府将对这一政策加以广泛宣传，并公布实施每套标准的项目名称。业主在购房时肯定会优先考虑实施套内标准的项目，开发商也就必然会争相实施套内标准。落实责任将可能通过担保等手段实现。市建设交通委正联合有关部门研究落实开发商责任问题。据悉，要求项目公司提供质量担保可能是比较可行的做法。

（办公室）